רכש זכויות בנייה ולא שילם עליהן

שאלה

יש לי דירה בבניין משותף. לפני כשמונה שנים פנה אליי אדם שאינו מדיירי הבניין, בבקשה שאאשר לאחד הדיירים בחתימתי שיבנה על הגג המשותף של הבניין. הפונה רכש מהדייר הנ"ל את זכות הבנייה לצורך בניית כמה יח"ד על הגג. הפונה והשכן חתמו שניהם שהם מתחייבים לפצות את הדיירים על חלקם בגג לפי מה שיפסוק בית הדין, ואכן נפסקו פיצויים של כמה עשרות אלפי שקלים לכל דייר. לאחר זמן מה התקשרתי לפונה-הבונה לבקש את חלקי לפי פסק בית הדין. הוא טען שבדיוק נקלע למשבר כלכלי ולכן אינו יכול לשלם כעת, וביקש ארכה של כמה חודשים. מאז אני פונה אליו שוב ושוב בטלפון אחת לכמה חודשים, ונדחה על ידו בבקשת ארכה נוספת. לאחר כמה שנים התברר לי שהפונה-בונה הנ"ל לא בנה לבדו את כל היחידות על הגג, אחד השכנים בנה גם הוא על חצי מהגג וכבר מכר את היחידות שבנה. יצוין שהנ"ל לא יצר איתי קשר מעולם ולא ביקש את חתימתי או את אישורי. כשהשגתי אותו בטלפון ענה לי: 'וכי חושב אתה שאני אמור לרדוף אחרי מי שיש לו דירה בבניין?!', והוסיף ואמר שאין לו כעת כסף לשלם ושאפנה אליו בעוד כמה חודשים.

האם יש לי הזכות הממונית לדרוש מהבונים חלק יחסי בדירות שבנו בגג המשותף (ולא רק פיצויים), שכן האחד סירב לשלם את מה שהתחייב מפסק הדין ולא מכרתי על דעת כך, והשני בנה ללא אישור. האם אני אמור לקבל את הקרקע ופירותיה, לאמור השכירות, למפרע?

תשובה

משפטי ארץ |

בכל שאלה בין שני צדדים לא ניתן להכריע מבלי לשמוע את שניהם. בשאלה זו במיוחד מצויים פרטים רבים, והיא כרוכה בסוגיות שונות, כך שוודאי איננו מתיימרים להכריע בה. לכן בתשובה אנו רק נציע את האפשרויות השונות.

א. ביטול מקח כאשר לא ניתן תשלום

ב'שלחן ערוך'[1] מפורטים הדינים של 'עייל ונפיק אזוזי' (נכנס ויוצא בעניין הכסף, כלומר חוזר ותובע כל הזמן את פירעון דמי המכירה) ובהם נכתב שהתנהגות כזאת של מוכר לעיתים מבטלת את המכירה למפרע. הסיבה לביטול היא שהתנהגות כזו מראה קבל עם ועדה שכל מטרת המכירה הייתה שהוא יקבל את הכסף במהירות, ואילו ידע שלא יקבל את הכסף בהקדם, לא היה מבצע את העסקה. בפד"ר[2] הובאו דברי ה'נמוקי יוסף' בשם הראב"ד[3] שאם לא קבע זמן למתן הכסף כלל, אע"פ ש'עייל ונפיק אזוזי' – קנה, כיוון שבאופן זה לא גילה דעתו שמשום דוחקו מכר. אם כן, אם לא קבעתם לו"ז לתשלום, המקח קיים. נחלקו האחרונים אם יש מקרה שבו המקח יתבטל אפילו אם לא 'עייל ונפיק אזוזי'. בספר 'נתיבות המשפט'[4] כתב שאם הלוקח אומר למוכר 'אני רוצה שימתין לי בשאר המעות עד שיזדמן לי' – המקח בטל, אך חלקו עליו כמה מן האחרונים.[5] בפסק דין של בית הדין הרבני בבאר שבע[6] כתבו שיש מקום לומר שכל דברי 'נתיבות המשפט' לא נאמרו אלא במקרה שבו נקבע שהתמורה תינתן באופן מיידי, אבל אם לא נקבע זמן לתשלום, המקח קיים, ובית הדין יצטרך להכריע בכל הספקות הללו.

ב. ביטול מקח כאשר היה שותף סמוי

בנוגע לשכן השני שלא קנה ממך זכויות, ייתכן שהוא היה שותף סמוי בעסקה או שקנה אח"כ זכויות. במקרה שבו הוא קנה אח"כ זכויות, הרי הוא לא גזלן אלא קונה, ואז אם המקח קיים, יש לבחון את החוזה ביניהם, אם קיבל עליו בקנייה את כל החובות של המוכר. אם היה שותף סמוי, יש אפשרות לכל אחד מן המוכרים לטעון: 'על השכן הראשון והיזם סמכתי ומכרתי לו, אבל על השותף הסמוי לא סמכתי', ולכן יש מקח טעות. ברם, נראה כי אין בטענה זו ממש. הרי שותף שקנה בשותפות – חייב לשלם חצי מהסכום וערב בעבור החצי השני. אז אם המוכרים סמכו על השכן והיזם שישלמו, אין זה משנה שהיה שותף סמוי, כי מי שקנה – חייב לשלם בין כלקוח בין כערב.[7] ישנן עוד אפשרויות לבאר את העסקה שנעשתה בין השכנים, ודיינים יצטרכו לברר את המקרה. נראה כי הדרך הקצרה יותר במקרה שלך היא לממש את פסק הדין, ואם הבונים ממשיכים לסרב לשלם, לפנות עם פסק הדין להוצאה לפועל ולגבות את החוב.

 

[1].   שו"ע, חו"מ סי' קצ סעי' י.

[2].   פד"ר, כרך יח עמ' 348.

[3].   נמוק"י, ב"מ מח ע"א מדפי הרי"ף.

[4].   נתיבות המשפט, סי' קצ ס"ק ז, ובן כתב המחנה אפרים, הל' קנין מעות סי' יב.

[5].   עיין בשו"ת בית יצחק, או"ח סי' עד אות ה-ז; נחל יצחק, סי' צו סעיף ו, ענף א, שכתב שדברי הנתיבות הם ספיקא דדינא.

[6].   תיק מספר 904748/3 ע"פ דברי ערוך השולחן, חו"מ סי' קצ סעי' טו.

[7].   עיין שו"ע, חו"מ סי' עז סעי' א.